欧博电脑版:郑州、哈尔滨多地项目延期交房,华南城营、利双降下,偿债压力增大

红周刊 记者 | 熊颖

华南城在郑州、哈尔滨等地的项目仍然存在延期交房的现象,而延期的背后原因或受到资金问题影响。标普观点,由于离岸再融资困难和合同销售放缓,华南城的流动性在未来12个月内将保持紧张。如果该公司未能及时执行资产处置等再融资计划,其流动性可能进一步减弱。

近期,港股华南城发布2021/22财年上半年业绩报告显示,2021年4月1日―9月30日,公司实现营业收入61.66亿港元,同比下滑13.2%;Wind显示扣非后归母净利润为6.48亿港元,同比下滑18.77%。而谈及收入下滑的原因,华南城表示较少的物业交付是其主要原因之一。

值得注意的是,交付较少,不光已经影响到了华南城的业绩表现,而且据业主反映,华南城在郑州、哈尔滨等地的项目仍然存在延期交房的现象,而延期的背后原因或受到资金问题影响。

郑州项目交房在即却停工

业主欲起诉 ***

据房天下介绍,地处郑州新郑市的华南城中园17栋、22栋、23栋、30栋预计于2021年12月交房。上述住宅又被称作是华南城中园第二组团,然而在交房倒计时之际业主李杰(化名)却在近期得知了房子延期的消息。

12月14日,李杰前往华南城中园第二组团的建筑工地。李杰告诉《红周刊》记者,据他观察,小区内部空旷、多数设施尚不齐全且窗户等暂未安装,工地一点动静都没有、也没有任何施工迹象。在他看来第二组团正处于停工状态。

此外,一位门店位于中园对面的房屋中介也告诉以购房者身份进行咨询的《红周刊》记者,最近很多人都来向他们咨询中园的情况如何,不过目前工地里并没有(工)人。

《红周刊》记者发现,早在一个月前,就有业主在当地的网络行政全媒体平台郑州社区直通车上对第二组团的停工状态进行反映,该业主表示,自己于2019年5月份购买了华南城中园二组团的住宅,项目曾在2020年整年停工,2021年年初复工,但从昨天(11月1日)开始,又全面停工,项目被贴停工封条。想问一下,什么时候(中园第二组团)能够复工、交房?

针对上述问题,11月9日,华南城中园所属的郑州市新郑市下辖镇孟庄镇相关工作人员回复表示,目前是承建商贴的封条,中间涉及资金调配、工人组织等问题,目前也属于秋冬季大气污染防治时候,具体事宜承建商和中园正在进行协商。

而根据李杰的表述,一个月时间过去,中园第二组团仍处于停工状态,可见承建商和中园背后开发商华南城的协商推进并不是很顺利。

12月16日,《红周刊》致电华南城投资者关系电话和官方显示的郑州华南城热线电话,均未接通。一位业主向《红周刊》记者表示,开发商目前已经联系不上,而他和部分业主则打算通过起诉的方式来维护自己的合法权益。

员工质疑公司变相裁员

销售“主力军”陷入停滞

11月下旬,郑州华南城有限公司曾发布一则放假通知:“因公司部分业务放缓,工作量减少,公司部分部门业务已停止,部分员工已停工。为使公司内部有效经营,公司决定安排部分员工放假。”

根据通知,放假时长达3个月。2021年11月26日至2022年3月31日。放假期间,公司将按不低于最低工资标准60%支付生活费。参照河南省于2018年发布的最低工资标准,新政市为1900元,也就是说,郑州华南城的员工每月生活费不低于1140元。

不过有员工指出,公司此举或为变相裁员。一位在郑州华南城在职7.5年的老员工在领导留言板表示,11月17日,自己遭到公司的裁员约谈。彼时,公司表示,给予2.4月工资补偿,但需员工自动离职。遭员工拒绝后,郑州华南城随后才下发了员工放假通知。此举属于变相裁员、逼迫员工自动离职。

根据 *** 新郑市委新郑市人民 *** 督查局的最新回复,上述案件已落实到新郑市劳动仲裁委员会。但不难看出,一方面,郑州华南城员工长期不在岗;另一方面郑州华南城住宅项目因停工无法按期交付,郑州华南城整体陷入停滞状态。

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值得一提的是,华南城的销售额和收入来源主要依靠于华南城旗下位于深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆8城的华南城项目。而郑州华南城在华南城的销售额中又扮演着主力军作用。

根据历年财报,2018/19年、2019/20财年、2020/21财年,郑州华南城分别实现合约金额(扣除销售税前)51.74、44.42亿元、52.36亿元;分别占公司总合约销售额的35.3%、32.9%、32.4%。也就是说,郑州每年贡献销售额超过3成,是华南城贡献销售额最多的城市。

多城项目延期交房

上半年财年营收、利润双降

郑州华南城的处境只是华南城现状的冰山一角。实际上,华南城位于哈尔滨、南昌等地的多个项目均存在延期交房等问题。

今年10月,有哈尔滨的华南城业主在领导留言板上指出:本来预计于今年10月交房的华南城紫荆茗都小区被突然更改交房时间,改为2022年10月。随后,哈尔滨市住房和城乡建设局回复表示,经核实,华南城紫荆茗都项目由于资金问题导致进户缓慢。

无独有偶,11月,再次有业主反映华南城的延期交房问题,不过这次坐标在南昌。业主表示,南昌华侨城开发的西站华府楼盘故意延期交房,长时间没有开工,且目前施工工具全部撤离。

房企交房后,销售额才能成功转化成为公司的结转收入。而这一特殊性质也导致了延期交房很有可能影响房企在某一时间阶段的收入表现。

12月初,华南城发布2021/22财年上半年业绩报告,截至2021年9月底的6个月内,公司实现营业收入61.66亿港元,较去年同期的71.07亿港元,同比减少13.2%。而收入减少的主要原因正是由于报告期内较少的物业销售及交付所导致。此外,同一时期内,华南城扣非后归母净利润为6.48亿港元,同比下滑18.77%。

除此之外,华南城的毛利率也在同步下滑,期内,华南城毛利率为36.6%,同比下滑1.4%。而在业绩发布会上,华南城首席财务总监陈茂昌表示,最近一两年建筑费用的单价越来越高,比如钢筋水泥、建筑工人的工资水平上升,但是售价没有很大的涨幅,涨幅不够抵消建筑成本的上升,所以毛利率有一定压力。预计未来下半年以及下一个财年,公司毛利率还是有比较大的压力。

海内外融资环境不佳

未来偿债压力较大

从此前的多个延期项目不难看出,华南城存在一定资金问题。而在其背后,是华南城不得不面临的偿债压力。

2021/22财年中期报告指出,于2021年9月30日,集团的加权平均融资成本上升至8.51%,其中美元债的融资成本更是突破10%。值得注意的是,此前有业内人士告诉《红周刊》记者,相比其他融资成本较低的房企,票面利率超10%的房企存在更大的债务违约风险。

根据企业预警通披露,截至目前,华南城仍有5笔境外债券融资未到期,合计债券余额15.72亿美元,其中,将于2022年待偿金额为9.77亿美元,以当前1美元等于6.37人民币汇率换算,约为62.23亿元人民币。

12月15日,标普将华南城控股有限公司的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”。标普还将该公司未偿付美元高级票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。虽然随后,应华南城的要求,标普撤销了对该公司的评级,但根据标普观点,由于离岸再融资困难和合同销售放缓,华南城的流动性在未来12个月内将保持紧张。如果该公司未能及时执行资产处置等再融资计划,其流动性可能进一步减弱。

陈茂昌也在业绩会上表示,融资方面,我们认为下半财年境外美元债市场还是维持较为停顿状态,所以未来需要通过自身现金流以及境内融资去补充。我们看到10-11月份有一些银行方面较为放松的政策出来,主要目标还是按揭放款。

而除按揭放款以外,境内的融资环境对华南城似乎并不友善。近期,证监会表示,将支持优质房地产企业发行债券,这也意味着,境内融资的“开闸放水”并非惠及所有房企,而是给原本资金链就相对不紧张的优质房企“锦上添花”。

(本文已刊发于12月18日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。

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